如何攻破上海“最严厉限购”

2016-04-05 12:45 阅读 578 次 评论 0 条

今天(3月25日),上海宣布了“最严厉”的限购政策。最大的变化有以下几点:

1、非上海户口在上海买房,需要在买房前连续缴纳5年社保(之前是2年),补交的不算。此外,文件使用了“家庭”这样的措辞,疑似外地未婚者是没有购房资格的。

2、二套房首付提高到5成(普通住房)和7成(非普通住房)。而且认房不认贷,也就是说,只要你此前在上海有一套房,无论是否还清贷款,再买房子都是二套房。

3、企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照上海市限购政策执行。

应该说,这是非常严厉的政策,对于上海房价过快上涨将产生遏制作用。有上海示范,房价涨幅远超上海的深圳估计将跟进。深沪行动了,北京怎么办?

房价涨跌不是本文讨论的重点,本文想探讨的是如何攻破上海的限购政策。具体地说,就是那个5年社保。

其实很简单:到上海注册一家企业,然后买房子。

现在国家正在鼓励“大众创业”,所以注册一家企业非常容易,连验资都免了。对于企业买房子,目前国家政策也是鼓励的,因为有利于去库存,买房子还可以获得税收上的抵扣等优惠。

但有一点,通过企业购买房子,无论是买卖阶段,还是持有阶段,其税负都明显超过个人买房。

我们先看一下买房阶段。

首先是首付和贷款问题。目前企业买房子,没有住宅、商业的限制,你可以买住宅。但企业买房不能做按揭贷款,资金门槛比较高。当然,土豪不存在资金问题。

由于是企业买房,所以契税是3%,不会有1%、1.5%这种税率优惠。其他的税费,跟个人买房差别就不大了。

然后是持有阶段。

个人名下的住宅在持有阶段,基本上没有官方的税费,只有物业管理这些杂费。但公司就不同了,税费还比较多。

首先是房产税,这个是每年都要缴纳的,标准是“房产原值×70%×1.2%”,如果你的房子1000万元,每年是8.4万元。当然,你买房子的时候可以将过户价写得低一些,但最低不能低于官方的评估价。

此外,还有每年的土地使用税,计算方式是“所占土地面积×规定的税额”,对于高层建筑来说,这个费用非常低,可以忽略。

然后是卖出阶段。

首先是企业所得税,计算方式是“(销售价格-房产净值)×25%”。然后是营业税(5月1日之后是增值税,税率差不多)“(销售价格-房产原值)×5.6%”(增值税刚刚公布的是5%,如果有附加,估计也是5.6%左右)

此外,是土地增值税,也就是房地产行业的“反暴利税”,它按增值幅度从30%-60%不等。具体来说,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,土地增值税税率为40%。最高税率为60%。

另外,买方需要支付的契税是3%。

可以看出,通过注册企业买房,在买的时候还感觉不到太多压力。但到了持有阶段,压力开始显现。如果你的企业有实质性经营,每年的房产税还可以抵扣,如果仅仅是为了买房而注册的企业,房产税就构成了比较明显的压力。

最让人崩溃的是在卖出阶段,企业所得税和土地增值税都比较重。但有个办法可以避税,这就是把公司卖掉。如果你将来准备通过这种方式转让房屋,就不要在一家公司名下放多套房产,否则将来交易起来不方便。

总之,通过注册企业到一线城市买房是个选择,但麻烦事也比较多,整体税负会上升,关键看你的技巧了。

当然,这里说的是商品住宅。至于商铺、商务公寓、军产房、小产权房,根本就不存在限购。但商业物业的投资价值,显然会低于住宅。

至于军产房和小产权房,带有赌博性质,但赌赢的可能性比较大,尤其在一线城市。

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