限购破解方法与政策解读|附在沪买房资格速查表

2016-10-12 19:53 阅读 2,062 次 评论 0 条

从2011年1月28日上海开始限购至今,上海楼市(包括新建商品住房和二手房)已经在非充分市场化下运行了近五年半了。我不知道限购令何时才会解除——其实我一直认为只有限购令解除了,楼市或房价才能真正回归市场化运作,而房价也不会只有单边市(说白了,不会直涨不跌)。既然我们都要住在上海(江草顺手安利下:欢迎关注本公众号“住在上海”id:imshanghaier),那不得不搞清楚限购令对我们购房的影响。

 

细说上海的限购政策        

上海的限购政策有两个关键点:

  • 上海户籍——就是看夫妻其中任何一方是否有上海户口,有,就算上海户籍,不过有上海户口的一方必须上产证;
  • 家庭——就是看你是否有结婚证,有,就算家庭

提醒一下,上海的集体户口是有区分的:一类是学校集体户口(以99开头),另一类是以97、96、90(社区公共户)开头的。前者不视为限购意义下的上海户籍,而后者视为限购意义下的上海户籍。

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上海家庭:可以在上海拥有2套住房       

要注意的是,上海家庭购房者在2011年1月28日前与父母共有的住房,套数在2套及以下的,则不占用该上海家庭的限购套数,即该上海家庭可以在限购后再新购2套。

2套(男方最多与父母共有套数)+2套(女方最多与父母共有套数)+2套(男女方组成家庭后可最多再购买2套)=6套(最多套数)。

其中登记日的计算方式,并不完全按照房产证上的核准日期。以前因为补证、更正登记、配偶变更、权利人名称变更、车位增加等登记行为而导致登记日变更的,以原始登记日为准。而且,2011年1月28日这个时间点前网签的,产证在其后出来的,无论是二手房还是新房,都视为限购前的存量房。

保障性住房Vs.限购:按照规定动迁房、经适房等保障性住房本身在分配时不在限购范围之列,上海户籍居民一户可以分到多套。但是,动迁房、经适房等保障性住房是计入家庭房屋套数的,名下已有2套以上动迁房或经适房是可以的,但是,不能再购新房。要注意的是,动迁房或经适房是以网签为准的,已经网签即便是未办理过户,未拿到房产证也是被限购的。

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上海户籍单身:可以在上海拥有1套住房       

 这里的上海户籍单身,是指有上海户籍的成年未婚人士及上海离异家庭(男方或者女方携带未成年子女)。

要注意的是,与上海家庭类似,上海户籍单身在2011年1月28日前与父母共有的住房,套数在2套及以下的,不占用该人士的限购套数,即其可以在限购后再新购1套。

 

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非上海户籍家庭:可拥有1套       

非上海户籍的家庭,其中任何一方,在签订购房合同(网签前),如果在上海已经连续缴纳5年以上的社保或个税,则该家庭可以在上海拥有1套住房,同时满足5年社保或个税的一方必须上产证。

实践中,非上海户籍家庭,提供个税或者社保的话,只要在网签前63个月里累计缴满60个月即可。

 

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非上海户籍单身:限购       

简单粗暴,就是非上海户籍的,没有结婚证,不能在上海拥有住房。

 

为方便大家查询自己是否限购,文后附了目前上海限购速查表,供大家参考。有疑问的话,大家可以拨打962269房地产服务热线或者去各区县房产交易中心咨询。

 

上海限购政策的破解方法  

如果你不幸地或幸运地被限购了,但是你还是想购入上海的住房,同时你有比较充足的资金,那么恭喜你,你可以有以下几种比较常见的破解方法:

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离婚or结婚大法       

 对于非上海户籍单身人士而言,结婚之后,可以以家庭名义在上海买房;对于被限购的上海户籍人士而言,离婚后,将家庭成员的房产转到一个或多个家庭成员名下,再以没有房产一方的名义买房,成本低廉、手续合法,还能享受到首套房的贷款利率优惠。所以大家尊称此模式为大法。

对于非上海户籍单身人士而言,目前因为上海并没有和全国其他所有省份联网,实践中有人以外地假结婚证,绕过限购的。不过利用假证,是违法的,不建议大家采用。要结婚,还是去打一个真的结婚证。其实使用完结婚大法,二手房产证出来后,就可以再用大法离婚,确保房产的产权在真实买家手里。如果是新房,在网签并查完限购后,就可以再用大法离婚,并不一定要等到产证出来。

对于被限购的上海户籍人士而言,通过离婚大法,将房子转移到一个或多个家庭成员名下,如果该房子没有任何的贷款,则比较很好操作。如果该房子有贷款,则转移需要得到放贷银行的同意,一般净身出户的一方,不能是房子的主贷人。而净身出户的一方,需要有贷款能力,所以用大法前,一般会将现有住房的房贷还清。还有一种方式,就是父母用大法,然后子女通过接力贷的方式帮其中无房的一方购房。不过接力贷有不少的限制,使用前,需要咨询多家银行。提醒一下,几年前,交易中心和民政局没有联网,有人使用假离婚证绕开限购,但是现在这个方法已经不可行了,所以要用大法,必须真的去民政局打离婚证。

使用大法,理论上可以做到无限房票。所以,目前使用最多的破限购模式,就是大法了。限购政策,无意间推高了上海的离婚率和复婚率。

 

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赠与       

能够用赠与这个模式的,可以是上海户籍家庭、上海户籍单身或非上海户籍家庭。赠与模式,就是这些限购人士其将已经拥有的上海房子,赠与他人(这个他人,可以是在上海没有购房资格的人),然后余出房子的限购额度,再次购买上海的房子。提醒一下,受赠人必须成年,赠与未成年的小孩是不可能的。

举个例子,非上海户籍的家庭,可以把上海的唯一住房,赠与给一方父母,然后该家庭可以再次购买了。不过一般赠与的房子,也是要求没有贷款的。赠与的流程一般是:赠与人与受赠人签订书面形式的房屋赠与合同。如果赠与人与受赠人之间不是直系亲属,那么房屋赠与合同还需要公证。赠与人与受赠人凭借房屋赠与合同去交易中心缴税并办理产权过户。如果是直系亲属之间的赠与,主要的税费就是契税。如果是非直系亲属之间的赠与,则税费基本等同于买卖的税费了。

受赠人今后出售该房屋,如果满足上海地区5年唯一的话,就不要缴纳20%的个人所得税,所以赠与还是比较受欢迎的一种模式。

 

3
拍卖房       

上海的拍卖房来源有两种,一种是上海本地法院的拍卖房,还有一种是外地法院的拍卖房。上海法院的拍卖房一般可以在公拍网(www.gpai.net)上看到,而外地法院的拍卖房可以在淘宝司法平台(https://sf.taobao.com/)上看到。注意的是,拍卖房,不限购,但是如果房子里面有户口,法院是不会帮你解决的。

公拍网上的房源,需要给拍卖公司佣金的,但是贷款相对方便,有很多担保公司和银行可以选择。缺点是,上面的房源清场的比较少,很多都有人占用或者有比较长的租约。公拍网上的拍卖房源,一般都是税费各付的,只有少数是下家全额承担税费。同时,被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用,需由竞买人支付。总之,在选购的时候,一定要仔细阅读特别约定,并多跑跑拍卖公司和法院,了解清楚底细,自己产调也要拉几次。

淘宝司法平台上的房源,无需佣金,贷款选择余地较少,目前就两家银行(上海银行杨浦支行和中国银行黄埔支行)提供。这些房源,清场的比较多,有人占用或者有较长租约的,比较少。淘宝司法平台上的拍卖房源,一般都是下家承担税费,极少有税费各付的。(江草按:二手房的)拍卖房在拍卖前所欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用,也是需由竞买人支付。还是那句话,在选购的时候,一定要仔细阅读特别约定,并多跑跑拍卖公司和法院,了解清楚底细,自己产调也要拉几次。

如果因为限贷,而无法贷款,那么可能需要找过桥贷款公司,进行一下过桥。不过过桥费用一般不低。买之前,请仔细计算财务成本。

市场不好的时候,拍卖房源里会有一些特价房,比市场价打个8折。但是市场好的时候,拍卖房有时甚至会拍过市场价。所以,一定要仔细研究,才可以下手。

4
公司购买       

现在国家正在鼓励“大众创业”,所以注册一家公司非常容易,连验资都免了。对于公司买房子,目前国家政策也是鼓励的,因为有利于去库存,买房子还可以获得税收上的抵扣等优惠。

不过,以公司名义购买房产不能申请商业贷款,只能待产证出具后办理持证抵押,年限与利率都有别于商业贷款。同时,由于是公司买房,所适用的契税是3%,不会有1%、1.5%这种税率优惠。其他的税费,跟个人买房差别就不大了。

在公司持有房产阶段,还有房产税和土地使用税,两者都需要每年缴纳。其中房产税的标准是“房产原值×70%×1.2%”,既每百万房产年缴8400元。土地使用税的计算方式是“所占土地面积×规定的税额”,对于高层建筑来说,这个费用非常低,基本可以忽略。

公司持有的住房,最好玩的,就在于出售阶段。如果这个公司就是专门为买这套房子而设立的,也没有其他别的业务,那么比较简单的办法就是转让这个公司的股权。不过转让股权的缺点是,下家没法贷款。下家要贷款的,则只能出售这套房子了,这时候税负会比较高。其中的大头为土地增值税——增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,土地增值税税率为40%;最高税率为60%。

提醒一句,公司卖房的周期,一般比个人卖房的要长,而且价格会偏低,因为下家的客源群比较少。

 

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代持       

顾名思义,代持模式就是找一个还有购房资格的朋友,帮你购入房子,但是你和代持人之间约定房子的所有权归属你。该模式只能用于代持人和你关系非常好——你有十足的把握可以控制代持人的时候。本模式风险较高,一般不建议轻易尝试。

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一手更名       

本模式在新政后,一般是全款付给开发商,但是并不进行网签。在新房交付前,找一个下家,下家将差价直接付给你,然后下家再和开发商网签,开发商将房款再支付给你。这个模式,对于实践者人脉要求很高,一般也不建议轻易尝试。

 

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