2005-2016上海房地产调控政策回顾

2016-10-30 18:04 阅读 1,509 次 评论 0 条
2005年
新旧“国八条”于3月和5月先后出台。房贷最低首付款由20%提高到30%;上海16家银行全线停止一年内个人住房贷款转按揭服务;提高第二套贷款利率至6.73%。

市场反应:多家楼盘掀起“价格战”,中环一楼盘房价下跌近40%。2005年是上海房地产市场不寻常的一年,经历了市场的高潮,下落,体验着房地产的瞬息万变。

2006年
"70/90政策"出台,调整住房结构,关注中小户型。购房不足5年转让须交营业税,个人住房贷款首付比例不低于3成。

5月,国十五条出台,《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,2006年,中央和上海出台了一系列房地产市场调控政策措施。

市场反应:"70/90政策"出台后,全市成交量开始同步呈现出阶梯式下降趋势。观望”成了2006年描述上海楼市现状出现频率最高的词汇。

2007年
9月27日,央行出台新政,二套房首付比例不得低于50%,贷款利率上浮至1.1倍。

2007年,是完善和落实宏观调控之年,房贷政策从紧。2007年,央行前后六次加息和十次上调存款准备金率。

市场反应:2007年,上海一手房市场全年整体走势呈现低开高走,盘升高位,冲高回落的态势。

2008年
10月12日,首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠,最低首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同时下调。

市场反应:2008年上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整。全年住宅交易显著回落。

2009年
2009 年 1 月 3 日,四大国有银行宣布,只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2 月 10 日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

市场反应:2009年上海房地产开发投资1464.18亿元,比上年增长7.1%。其中商品住宅投资918.68亿元,增长8.9%。房地产开发投资从下半年开始放量,在11月份达到新高,为160.6亿元,其中商品住宅投资112.7亿元。然而在年底房地产宏观调控政策的影响下,12月房地产投资额迅速下降,环比下跌33.2%。

2010年
2010年4月15日,国务院出台措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2010年4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

2010年10月14日  上海暂停非改善型二套房公积金贷款。

2010年11月7日   沪上调二套房公积金贷款利率,首付比例不得低于 50%。

市场反应:2010年全年成交面积超过840万平方米,成交均价为21000元/平方米。4月的新一轮信贷政策出台之后,5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境的作用下,以及刚性和改善性需求的恢复,成交量逐步回温,9月达到了最高点,约140万平方米。 2010年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验,成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。

2011年
“新国八条”于1月26日出台。贷款购买第二套房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基本利率的1.1倍。

2011年2月9日起,央行多次加息。房贷利率达近十年最高,存贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。

市场反应:“新国八条”出台后,上海执行限购令,使得当年不少购房者再次陷入观望。上海8月份商品住宅成交面积环比下滑25%,同比下滑18%。创下2005年以来上海商品住宅市场成交量的新低。但商品住宅均价只下跌了1.1%,仍处于2.2万元/平方米的高位。

2012年
2月始,住建部、发改委、央行多次出台政策支持首次购房需求,对房产税、公积金、房价进行联网监督、调控。7月6日起央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。

市场反应:受“以价换量”的影响,上海商品房成交同比上涨2.3%。“刚需”主导当年市场,中高端市场成交量呈现不稳定状态,环线成交量上升。

2013年
“新国五条”于2月20日出台,新“国五条细则”规定,居民出售自有住房,按转让所得的20%征收个人所得税。

“4.15”新政,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

市场反应:4.15新政对二套房贷打击力度虽大,但打击面小,当年上海二手房市场利用二套房贷的仅占7%。

2014年
“9.30”房贷新政出台,贷款购买首套房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

市场反应:上海2014年商品住宅价格持续上涨,成交均价为27171.24元/平方米,同比上涨12.59%。“9.30”房贷新政出台后,上海12月房价创历史新高,房价上升至30021元/平方米,环比上涨8.1%,同比上涨17.07%。房产整体市场成交走势呈“先抑后扬”。

2015年
2月28日起始,“央行降息5次”,贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%。

3月30日,“330”新政出台,二套房款首付可低至四成。一套住房贷款未结清,购买二套住房首付款比例调整为不低于40%,使用公积金购买首套住房最低首付20%,一套住房贷款已结清,再次申请公积金购房,最低首付30%。二手房营业税免征期限由5年变成2年。

市场反应:政策出台后,上海二手房成交量创2008年以来最高。330新政后,上海商品房均价同比上涨22.5%,涨幅比上一年扩大19.4个百分点。商品房销供比上升至0.98,为近六年最高。

2016年
2月22日“契税新政”,面积90平以下的一套住宅减按1%的税收征收契税。90以上的按1.5%征收。二套住房90平以上的减按2%征收契税。不满2年的住房对外销售,全额征收营业税。2年以上的免征营业税。

“3.25新政”于3月25日出台,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年,二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。

市场反应:“3·25新政”后,4月份上海楼市呈现量价齐跌的现象。据易居研究院统计显示,成交面积跌幅达到56%,成交均价则下降了4%左右。

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