在经历了2013年楼市交易繁荣、房价较快上涨后，2014年前三季度本市房地产市场经历了一轮调整，主要表现为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度限贷放松、普通商品住房标准调整及贷款利率下降等多重因素影响下，楼市出现回暖走势。

一、房地产开发投资增速回落，占全社会固定资产投资比重上升

2014年，本市房地产开发投资3206.48亿元，比上年增长13.7％，增速较上年回落4.7个百分点。从全年走势看，投资增速呈现前三季度个位数增长，四季度达到两位数（见图１）。全年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重上升，达53.3％，分别比2013年和2012年高出3.4个和8个百分点。

图1  2014年本市房地产开发投资情况

 

从房屋类型看，非住宅投资快于住宅投资。2014年，本市住宅投资1724.65亿元，比上年增长6.8％，占全部房地产开发投资的53.8％；办公楼投资534.77亿元，增长41.8％，占16.7％；商业营业用房投资457.92亿元，增长23.8％，占14.3％。

从投资结构看，土地购置费快速增长。2014年，本市房地产开发投资中建筑及安装工程投资2076.59亿元，比上年增长9.8％，占全部房地产开发投资的64.8％；土地购置费873.61亿元，增长48.4％，成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。

从项目规模看，大项目投资增速较高。2014年，本市完成投资额5亿元以上的房地产开发项目有162个，比上年增加33个，共计投资1573.46亿元，增长29％，高出全市房地产开发投资增速15.3个百分点。

从投资主体看，非国有企业投资增长较快。2014年，本市国有房地产企业投资219.65亿元，比上年下降48.1％；非国有企业投资2986.83亿元，增长24.6％。在非国有企业投资中，股份制企业投资1504.16亿元，增长21.2％；私营企业投资862.75亿元，增长27.1％；港澳台企业投资408.02亿元，增长78.5％；外商企业投资198.81亿元，增长22.3％。

从全国范围看，2014年全国房地产开发投资总额95035.61亿元，其中位列前3位的依次是江苏（8240.22亿元）、广东（7638.45亿元）和浙江（7262.38亿元）。上海居全国31个省市区的第14位，与上年持平，投资额占全国及东部地区的比重分别为3.4%和6.1%，比上年分别提高0.1个和0.2个百分点；上海房地产开发投资增速居全国31个省市区的第17位，比上年增长13.7%，分别比全国（10.5%）和东部地区（10.4%）高3.2和3.3个百分点。

二、房屋新开工及竣工面积小幅增长

2014年本市房地产开发投资增速较上年明显回落，且投资增长更多依赖土地购置费的快速增长。受此影响，本市房屋施工面积仅个位数增长。2014年，本市房屋施工面积14690.18万平方米，比上年增长8.7％。其中，住宅8525.85万平方米，增长4.9％。

2014年，本市房屋新开工面积2782.02万平方米，比上年增长2.8％。其中，住宅1547.29万平方米，下降5.8％；非住宅1234.73万平方米，增长16.2％。10月起，本市房屋新开工面积扭转了长达31个月同比下降的走势。同时，本市房屋竣工面积自11月起也出现了同比增长。2014年，本市房屋竣工面积2313.29万平方米，比上年增长2.6％。其中，住宅1535.55万平方米，增长8.3％（见表１）。

表1 2014年本市房屋新开工及竣工情况

指 标	新开工面积		竣工面积
	（万平方米）	增速（％）	（万平方米）	增速（％）
全部房屋	2782.02	2.8	2313.29	2.6
#住宅	1547.29	-5.8	1535.55	8.3
办公楼	365.25	38.3	165.03	-6.2
商业营业用房	388.03	41.1	208.36	-17.8

三、房地产项目本年到位资金小幅增长

受销售房款减少和银行业规范表外业务等因素影响，2014年本市房地产项目本年到位资金5269.9亿元，比上年增长3.5％。从资金来源渠道看，四大类资金呈现“两增两降”（见表2）。

表2  2014年本市房地产项目本年到位资金情况

指 标	资金额（亿元）	增速（%）	比重（%）
本年到位资金	5269.90	3.5	100.0
国内贷款	1638.84	26.8	31.1
利用外资	69.61	82.5	1.3
自筹投资	1560.83	-0.6	29.6
其他资金	2000.62	-8.7	38.0

据人民银行上海总部统计，截至2014年底本市中资银行本外币商业性房地产贷款余额12361.53亿元，比上年增长12.1％。其中，房地产开发贷款余额5490.39亿元，增长17.3％；个人购房贷款余额6429.82亿元，增长9.8％。

2014年，本市新建及存量住房销售量均出现下降。受此影响，2014年本市公积金贷款当年发放贷款472.2亿元，比上年下降23.2％，而上年则增长49.8％。

四、楼市交易量出现萎缩

2014年，本市严格贯彻落实国家和市级各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷、税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投资和投机性购房需求。由于房价上涨预期有所分歧，前三季度买卖双方持续观望，导致市场交易出现萎缩。

1. 新建房屋销售面积降幅超一成

一方面由于2013年本市楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；另一方面由于2014年前三季度市场经历了一轮调整，观望情绪浓厚，导致全年本市新建房屋销售面积减少，降幅超一成（见图2）。2014年，本市新建房屋销售面积2084.66万平方米，比上年下降12.5％。其中，住宅1780.91万平方米，下降11.7％。

图2 2014年本市新建房屋销售面积情况

 

从成交结构看，市场化新建住宅成交减少是全市新建住宅销售面积下降的主要原因。2014年，本市市场化新建住宅销售面积比上年下降26％，保障性住宅则增长6.2％。从历史成交量看，自2013年12月至2014年9月本市市场化新建住宅单月成交面积连续10个月低于近5年来月均成交水平，受四季度出台的一系列楼市政策影响，2014年四季度市场化新建住宅月均成交面积超百万平方米（见图3）。

图3 2014年本市市场化新建住宅单月成交情况

 

从全国范围看，2014年全国新建房屋销售面积120648.54万平方米，东部地区54755.84万平方米，上海分别占全国及东部地区销售面积的1.7%和3.8%。上海新建房屋销售面积比上年下降12.5%，同期全国下降7.6 %，东部地区下降13.7%，上海降幅居全国31个省市区的第8位，降幅居前的依次是辽宁（-38.1%）、吉林（-28.6%）、黑龙江（-25.9%）、北京（-23.6%）、海南（-15.7%）、江苏（-14%）和天津（-12.7%）。

2. 存量房市场交易前冷后热

卖方撤牌惜售、买方谨慎入市，买卖双方因市场环境低迷，不约而同选择了观望，前三季度存量房交易显得较为冷清，四季度成交出现回升。据市房地产交易中心统计，2014年本市存量房网签面积1719.3万平方米，比上年下降38.3％。其中，存量住宅1454.6万平方米，下降40.9％。从月度数据看，在四季度出台的各类楼市政策作用下，存量住宅网签月均成交量超150万平方米，但相比火爆的2013年本市2014年存量房市场成交量还是出现了较大幅度的下降。

3．新建住宅平均销售价格达到每平方米16415元

2014年，本市新建住宅平均销售价格16415元/平方米。从区域分布看，全市新建住宅中，内环线以内区域销售54.28万平方米，占全市新建住宅的3%；内外环线之间区域销售304.81万平方米，占17.1%；外环线以外区域销售1421.82万平方米，占79.9%。全年各环线区域新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内53629元/平方米，内外环线之间23681元/平方米，外环线以外13437元/平方米。

从剔除共有产权房和动迁安置房等保障性住宅后的市场化新建住宅的区域分布看，内环线以内区域销售52.38万平方米，占全市市场化新建住宅的6.3%；内外环线之间区域销售148.66万平方米，占18%；外环线以外区域销售625.69万平方米，占75.7%。全年各环线区域市场化新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内54436元/平方米，内外环线之间40345元/平方米，外环线以外20487元/平方米。