浦东房地产交易中心超详细过户攻略

2020-08-21 21:22 评论 0 条
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本人第1套买的是新房,对二手房交易流程也是首次接触,几乎零基础。这次顺利自助交易买第2套,非常感谢猴子的平台。

之前看平台上互助交易的经验贴,基本上都是全款的,所以这次自己写一个有贷款的。值得注意的是,单就浦东来说,交易流程和以前比起来确实简化了,更有利于自行成交。

下家购房基本流程:

开始 => 看房、做各种功课、选定房 => 拉产调 => 签定金合同 => 支付定金 => 网签 => 支付首付(上) => 办理房贷 => 取得贷款资料 => 支付首付(下) => 申请过户 => 缴税 => 领证 => 提交资料给银行放款并开始还贷 => 跟踪银行放款、收房付尾款 => 结束

为了最节省双方的上班时间,最快可以做到:

1. 预先沟通好所有合同细节并准备好所有资料,然后拉产调、签定金合同、支付定金、网签合同、支付首付(上)、去银行办理房贷放在一天;(双方到场处理)

2. 取得房贷资料(下家处理);支付首付(下)、申请过户放在一天;(双方到场处理)

3. 缴税,花费半天;(双方到场处理,上家至少要签字。)

4. 领新房产证并将首付(下)的转账凭证和上家收据、产证抵押资料交给银行放贷,花费半天;(只要下家到场)

5. 交房付尾款可以随意约定非上班时间。

结束。

注:申请过户之前的所有步骤,时间尽可能短,降低风险。自行交易期间,申请过户前,原房产证大概率还是在原房主手上。

以下内容,是本人基于上面的基本流程的详情流水,供参考:

一、看房选房 + 估算总支出 + 预先做好购房资格认定、贷款、借款的功课

看房选房具体不表,每个人有自己的标准。

个人意见是一定要挑选靠谱的上家(我比较关心上家和其家人的职业、户籍、卖房原因、房子有无抵押,我这次的上家很靠谱)。

既然决定甩开中介自己干了,一是自己要多用心一点,二是千万要注意防范风险。

估算总支出:政策要搞清楚,普/非普对应的环、价格限制、首付情况,普/非普、满2/满5、唯一/不唯一对应的税费,决定了你现在手里现金到底能买多少总价的房子。

具体建议看猴子的微博微信图片表格,如果没搞清楚时贸然下定,导致首付付不出,或者税费远超预算,那就捉急了。

预先做好购房资格认定的功课:

一定要确认自己没被限购!

没有购房资格一切都白搭,还可能蒙受损失,特别是家里牵涉到动迁安置的,还有与父母共有房产的!

建议在房产交易中心的咨询窗口现场咨询!我电话咨询1次,现场窗口咨询2次,由3个不同的工作人员一致回答还能买,确保自己不会出现付了定金但没资格网签的情况。

房产交易中心咨询电话962269,税务咨询12366。个人经验来看,电话咨询还是靠谱的。

预先做好贷款、借款功课:

政策一刀切,但不同银行对房贷的实操不同。我前后咨询了六七家银行,最后挑了条件最优惠的。

主要关注可贷年限(能贷几年)、可贷额度(能贷几成)、贷款利率、提前还款政策、月供限制、交易所需的额外证明、对于收入证明的要求及其严格程度(几乎没有一项是所有银行都完全相同的,即使二套房贷利率都有不一样的。还有首付来源流水的要求等等。)具体自己咨询、比较、选择,这里不多说。

Tips:算月还款额可以使用支付宝的理财小工具,还是蛮准的。贷款银行有很多对你有价值的政策、资源的,可以找关系深挖挖,这里不展开了。如果要向亲戚朋友借钱的,看准了就要开始约定借款的事情了。

另外,房子基本看准后,我要了上家的电子邮箱地址和微信。

我们后面的定金合同、还有要打印出来在正式合同内黏贴的补充条款,都是预先沟通一致,在邮件里发送文档确认的。后面万一真有问题或纠纷,不会找不到证据。

二、拉产调(《上海市不动产登记簿》)+ 拿《网上二手房签约申请书(买卖)》表

如何尽量降低自助交易过程中被骗的风险?只能靠自己,自己的事情自己做才最放心。

Tips:除非你绝对信任,否则别考虑中介,一来中介也不是个个懂行,对政策的理解说不定还没你到位,只想促成交易却不负责任;二来某些中介就是会利用信息不对称两头吃各宰一刀;第三,其实买套干净的房子也就这么点事,真正走下来其实流程真的不复杂。

所以,付定金之前,我和上家去拉产调的当天,看完产调表信息后没有直接回家,而是在房地产交易中心再多待了半天。

通过查看公告、在咨询窗口取号咨询、询问保安、搭讪陌生人、上网搜索、站在过户窗口两个窗口的中间观察过户流程等等方式,就基本摸熟了简单交易的完整交易流程。

如何 视奸 观察过户流程?

这边以为你是隔壁窗口的,隔壁窗口以为你是这边窗口的,关键时刻头转到另一边去:-)

1. 拉产调: 产权调查表是一定要拉的,你不会希望自己要买的房有抵押之类的情况。

产调表全称是《上海市不动产登记簿》,上面可以看出房子是否有抵押,上家是否有完全的支配权。

需要上家带好身份证和房产证去交易中心调阅。德平路交易中心拉产调窗口在三楼东厅。最好是和上家一起去交易中心,看他将房产证递进窗口,刷码交费后,拿到盖有“浦东新区不动产登记资料查阅专用章”的产调表。

上面如果写了“完全产权”字样的,就是无抵押的干净房子。对于房改房,可能会写的是“完全产权xx年后可以进入房地产市场”。如果没有亲眼见到拉产调的过程,建议还是自己去一下,否则如果上家真的别有用心,萝卜章伪造表格也不是不可能,毕竟只是一张纸。

另外必须说明的是,产调真的很干净不代表房子100%干净,如果上家私自抵押的房子,没有做手续的,产调上看不出来!

这就是我为什么文章一开始就说要关注上家的职业背景户籍等属性,鉴别上家靠谱不靠谱的原因!

再多嘴一句,房改房的话,某些贷款银行会要求提供老房子的表一表二(自己上网搜是什么)的信息,如果交易中心能一起拉出来那最好,如果交易中心没有可以问问物业,如果物业也没有,可以考虑换掉必须要表一表二的贷款银行了。

2. 拿好网上二手房签约申请书:

拉到产调表,对产权没有疑问决定交易的话,需要在三楼中厅排队取号那里拿一张《网上二手房签约申请书(买卖)》的表格文件并由上下家共同填好。

建议多拿几张空表格,回家先自己填好,等到付完定金再告诉上家要填这个表,以免上家觉得你要定了无法议价。这张表在网签正式合同的时候要用。

这里提一句: 交易中心有专门的咨询窗口,建议把自己的问题汇总起来,取个号一起咨询。而且最好关键性的问题多咨询几次,以免单个业务员的错误导致交易损失。

我拉产调那天咨询,说清楚自己是和上家无中介交易后,好心的咨询员给了我一张《浦东新区房地产交易中心存量房买卖交易登记流程及收件要求》,虽然很可惜这份文档里的流程已经不完全适用了,但是基本的脉络还是清晰的,现在的实际交易流程比《收件要求》上更简单。对照这张表,我当天看完所有相关窗口,再问问保安之类的,就明白了。

三、敲定定金合同并签署 + 下家支付定金给上家,保存好转账凭证和上家开具的收据

定金合同我自己写的,搜索+综合搞定,加了自己关切的附加条款,与上家微信邮件确认定稿。

1月中旬约了上家一起到银行,双方确认无误,当场签完定金合同,就在柜台操作定金的支付。

定金我付了约总价的10%,多少也是合同里约定的,少了怕上家反悔,多了怕万一上家不靠谱拿钱跑路,所以利弊自己权衡。

注意:银行的转账凭证、还有上家开具的定金收据(收据格式要按照贷款银行的要求书写)一定要保留好,后面贷款要用的。

个人认为定金合同的意义在于:敲定细节,对主要条款和网签正式合同上没有的附加条款(户口处理、学区、交易节点等)完成了第一次正式的、书面的约定。

虽然在交易中心网签正式合同时,工作人员看都没怎么看我们的定金合同,但这不代表定金合同不重要,恰恰相反,我们正式合同上黏贴的所有的附加条款以及交易执行计划,都是定金合同上预先约定好的。

四、去交易中心网签备案拿到正式合同 + 下家支付必要的首付给上家,保存好转账凭证和上家开具的收据

网签时间:定金付完后,我们是隔了一个礼拜去网签的,主要是因为要筹款和准备材料。实际上,最好的方式是先准备好所有材料,付完定金马上就去网签,尽可能降低风险。尽量先上下家网签,再付首付(一样,规避可能的风险)。

地点:浦东张杨路德平路交易中心的网签在三楼,网签先取号,取号在三楼中厅。面向那个戴眼镜的老阿姨发号员排队时,中厅里的右手边就是网签窗口。

1. 在交易中心网签备案: 网签的意思是网上二手房签约,交易正式备案,受法律保护了。网签合同用到了定金合同、各种证件(下家夫妻身份证、两本结婚证、所有户口本、所有小孩出生证;上家身份证、房产证等)、还有之前提到的《网上二手房签约申请书》、上家的身份证和房产证,其他的记不得了。

工作人员会核对信息,询问购房家庭的限购情况等后,将一些关键的信息,如甲乙双方的姓名、房屋相关信息、房屋售价信息等直接打在黄颜色的正式合同上,然后问你要几份正式合同,最多5份,我就买了5份,实际用掉4份(交易中心网签备案1份,交易中心过户用掉2份,贷款用掉1份),剩余1份在自己手里。

当天在交易中心和上家一起完成了正式合同上事先约定的附加条款(裁减成小块的纸)的黏贴工作。

几份正式合同黏贴附加条款处理完毕,还要去取号窗口那里,取两张表格填好,分别是查下家限购情况的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》(表格名字可能有出入)和税务相关的《契税申报办理证明》(这个表印象不深了,建议再确认一下有没有)。填完,如果是没有贷款全款买房的,已经可以直接取号拉着上家去过户窗口办理过户了(当然你一般做完网签,全款的也得先让上家拿到大部分房款,上家才会同意过户的)。如果下家有贷款的,必须付清首付、办完贷款才能再来过户。

2. 首付(上)的支付:我是买二套房,普通住宅,因此首付必须大于等于总价的50%,才能办理后面的贷款。由于是互助交易,也就不折腾做低做高这种事了,免得万一交易不成利益受损。

所以,我和上家约定,网签完就一起去银行柜台,当面转账第一笔首付(即使你有大于5成首付的钱,之前的定金+这次首付款的总和也不建议比总价的5成多太多,降低风险)。

第一笔首付完成后,记得保留好银行的转账凭证,以及上家开具的收款收据(收款收据的格式,要按照贷款银行的要求书写)。支付完首付(上)的当天下午,我就和上家一起去事先联系好的贷款银行业务员那里去办理贷款。

五、正式办理银行贷款 + 拿取贷款批准后提供给交易中心的资料

前面也说了,一开始,就要多比较几家银行,选最有利的贷款。正式办理时,银行贷款业务员、上家、下家都要到场的,所以要协调好三方的时间,一起到场。我是办完网签、支付完首付(上)的当天下午就去办的贷款。

我们申请的是纯商贷(公积金贷款第1套已经用掉正在还),贷款所需的材料有:

下家:下家夫妻身份证、两本结婚证、所有户口本、所有小孩出生证、上家书写的已经交给下家的定金收据、上家书写的首付(上)收据、两张银行转账凭证、《上海市房地产买卖合同》一份、夫妻两人的收入证明(有些银行还需要提供银行流水)、主贷人在贷款银行的借记卡、公积金账号(即使是纯商贷也要公积金账号的,银行用来佐证你的单位信息属实)。

如果2011年前和父母共有房产(第0套),现在是购买第2套的,可能需要提供父母子女关系的证明。

银行是为了确认你2011年前买的第0套是和父母共有而不是和其他人共有,否则就被限购了。如果像我一样出生证遗失、户口簿因为种种原因不能体现父母子女关系的话,就要去派出所翻档案了。

身份证、房产证、贷款汇入的银行卡(我记得是这些,不是上家没有太注意)

到达贷款银行,就是提供相关材料的原件或者复印件,按要求填一堆文件,签字,总共时间大概也就30分钟左右。

最后,业务员会请其他工作人员给上家、下家、贷款业务员拍一张出现在一起的合照,以证明这笔业务的签订都是本人办理、合法有效的。当天办贷款的事情就结束了。

个人资信良好的话,不到1个月贷款就能批下来,我们中间隔了个春节长假也只有3周。

批下来后,自己要去贷款业务员那里,领取申请过户时交给房地产交易中心的贷款资料(也可以选择快递,但保险起见我们还是自己去领的),我们的贷款资料里包括《个人购房担保借款合同》《委托书》《上海市不动产登记申请书》、银行的《营业执照》、银行法人代表的《上海市房地产登记法人代表身份证明书》。具体看每个银行,应该大同小异。其中的《个人购房担保借款合同》可以仔细读一下。

注意:贷款被批准也是有时效性的。在规定的时间内,要尽快办完过户、缴税、拿新产证。把新出的产证复印件和相关材料交给银行,银行才会放款给上家,上家才会交房。

六、支付首付(下)给上家 + 过户

贷款手续办完,拿到贷款银行提交给交易中心的资料以后,如果此时你的首付(下)也已到位了,就可以约上家一起去交易中心办理过户了。我还是老套路,一大早约上家到银行当面付首付(下),保存好转账凭证和上家提供的收据,立即就拉着上家一起去交易中心过户。

过户需要的材料:

下家:《上海市房地产买卖合同》两份、查下家限购用的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、税务相关的《契税申报办理证明》(可能没有)、所有身份证件(夫妻身份证、结婚证、所有户口本、所有小孩出生证,这些都建议预先复印好,我们预先复印了5整套备齐并带上,网签和过户时省了很多麻烦,德平路交易中心的复印收费是每张5角。),我还被要求提交了证明父母子女关系的派出所原始档案复印件(盖派出所红章的)。

上家:身份证、房产证,其他不清楚。建议也复印好,身份证、房产证的复印件过户窗口肯定是要的。

流水账:

过户也要先取号。而且需要带好前一次做网签时的正式合同《上海市房地产买卖合同》《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》等许多材料。建议:如果下家有两个人及以上的话,可以一个人只带好本人身份证和银行卡约上家去办理首付(下)的转账并后续和上家一起来交易中心,另一个人先带齐所有材料去交易中心三楼取号的地方排队,估算时间,择机取号。

过户窗口在三楼西厅。整个过户流程,材料齐全的话,也就20分钟左右。过户窗口会收掉两份《上海市房地产买卖合同》,有的工作人员比较保险,如果你们有附加条款的,会要求上下家所有人,在所有自己黏贴和填写的附加条款处签字确认,为此我们被折腾了挺长时间。然后就是要收取查限购的表格、身份证件的几套复印件、要求下家提供贷款相关的文件(贷款银行给的)等等所有资料,再签一堆文件、承诺书(都记不清具体啥名字了);没问题的话,就基本结束了,会给两张纸,分别是《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》《告知书》。上面写清楚了最早什么时候可以去交易中心缴税(一般是4个工作日之后,但是必须在15个自然日内缴清),只有在缴清税收后才能查询什么时候领取新房产证。

七、缴税:

特别注意:上下家都要到场。即使上家无税,也需要上家签字。上家如果确实不能来,可以委托,但也要有身份证和委托书。

缴税时间:过户的材料收集完4个工作日之后,但是必须在15个自然日内缴清。浦东德平路交易中心周六可以缴税。

带好材料:上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》《告知书》、一张足够支付所有税费的银行卡。(缴税不收现金,只接受一张卡刷卡)

地点:浦东德平路交易中心二楼。

流水账:

交易中心二楼中厅进去,右手边靠近西厅的地方有个税务取号台,将《告知书》预收件单》给发号员,发号员会把《预收件单》还给你,收好后面还要用,并给你一个缴税的号码,然后就去东厅坐等叫号。

叫到号,到窗口把号码、上下家的身份证件给工作人员,他会把相关资料拿出来让上下家各签字。然后下家刷卡付税,各付的话上家也刷卡付税。然后再按工作人员要求,去另外一个专门发放票据的窗口排队领票据,包括代开的购房发票、完税证明、房产税的告知单(如果有)。这里上下家也都要签字。这步完成后缴税事情就结束了,领证时间要打962269电话查询。

八、领取新房产证:

领证时间:官方承诺4个工作日内办完。我周六缴税,下周三下午电话查询到登记完成。

领证地点:德平路交易中心3楼东厅。

带好材料:身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、完税证明、购房发票,所有已付费用清单。

九、资料交给银行,跟踪放款,开始还贷;收房付尾款:

时间:贷款合同书上写了,何时最晚提交新房产证(银行需要抵押登记信息)。我们贷款合同上写的是批下来之后60天内必须提交。注意不要过期。拿到产证当天我们就提交了相关资料。

需要的材料:首付(下)的转账凭证、首付(下)的上家收据、新产证(里面包含贷款抵押信息)。银行收的是复印件,但建议所有原件也带好。

过几天,确认银行已发放贷款以后,就可以按约定去找原房主收房付尾款了。物业交接之类的事情这里具体就不啰嗦了哈。

所有自助买房的交易流程到此结束。剩下的就是每个月按时还款啦。

人生苦短,及时行乐哦~

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